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《隨州市住宅專項維修資金管理實施細則（試行）》已經(jīng)市政府四屆七十九次常務會議審議通過，于2021年1月5日印發(fā)施行。

一、起草的背景

我市于2002年開展住宅專項維修資金統(tǒng)一歸集、管理、使用工作，2002年由市建設局、市財政局印發(fā)了《隨州市住宅共用設施設備維修基金管理實施細則》，2007開始執(zhí)行的是國家住建部、財政部發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》，未出臺住宅專項維修資金管理的地方規(guī)范性文件。為解決維修資金歸集不到位、無專戶銀行管理、保值增值不到位、增值收益未分配到戶、使用效率低、分攤方式不明確、監(jiān)督懲戒手段缺乏等問題，依據(jù)《物業(yè)管理條例》《湖北省物業(yè)服務和管理條例》建設部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，并參考武漢市、黃石市等地辦法，市住建局代政府起草了《隨州市住宅專項維修資金管理實施細則》（代擬稿）。2019年4月至2020年12月，市住建局先后多次組織專家論證、集體討論，7次征求市政府各相關(guān)部門、各縣市區(qū)住建局、城區(qū)各辦事處及部分小區(qū)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會及法律事務所意見，修改完善后在市政府網(wǎng)站再次公開征求意見。

《細則》的出臺，旨在加快推進我市住宅專項維修資金管理體制改革，進一步規(guī)范住宅專項維修資金的歸集、使用、管理，以確保資金安全，提高增值效益，真正使住宅專項維修資金成為我市住宅工程的“養(yǎng)老金”和“醫(yī)療金”。

二、主要內(nèi)容

《細則》共五章二十八條。

（一）總則。主要明確《細則》的制定依據(jù)、適用范圍、相關(guān)定義、基本原則和管理職責。住宅專項維修資金，是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。保修期內(nèi)的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造由開發(fā)建設單位承擔。強調(diào)了住宅共用部位、住宅共用設施設備的共有性，是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位；由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備。

（二）交存。主要規(guī)定必須交存的范圍、標準、時間節(jié)點，不及時交存的處理辦法、專戶銀行的選擇、業(yè)主大會自主管理的劃轉(zhuǎn)程序及劃轉(zhuǎn)后的管理規(guī)定、賬戶余額不足30%續(xù)交規(guī)定等。

1、交存標準。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米建安造價的5%。考慮到疫情對經(jīng)濟社會的影響，此次文件出臺沒有對標準進行調(diào)整，執(zhí)行的仍是2009年交存標準，即：高層和別墅50元/㎡，小高層房屋39元/㎡，多層房屋28元/㎡；售后公有住房的首期住宅專項維修資金，業(yè)主按房改成本價的2%交存，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

2、交存時間。商品住宅的業(yè)主在辦理《商品房買賣合同》備案手續(xù)前交存首期住宅專項維修資金，也可由開發(fā)建設單位代為足額繳納維修資金。合同已備案，未交存首期住宅專項維修資金的，在辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)前交存。商品住宅采取預售的，房屋已出售未備案且未交存首期住宅專項維修資金的，在撤銷商品房預售監(jiān)管資金賬戶時，開發(fā)建設單位應督促業(yè)主補交，業(yè)主也可委托開發(fā)建設單位代交。

3、對未交存業(yè)主的處理規(guī)定。未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給購房人。業(yè)主拒不交存首期住宅專項維修資金的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制，也可由業(yè)主委員會或者利害關(guān)系人依法對其提起訴訟或依約定申請仲裁。

4、選聘專戶銀行實行分戶管理。住房和城鄉(xiāng)建設部門會同財政部門，通過公開招標擇優(yōu)確定住宅專項維修資金專戶管理銀行，并向社會公布。住房和城鄉(xiāng)建設部門應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就專戶管理銀行提供的住宅專項維修資金服務事項及服務內(nèi)容進行約定。商品住宅按房屋戶門號設分戶賬；售后公有住房住宅按照售房單位設賬，按幢設分賬，業(yè)主按房屋戶門號設分戶賬。

5、業(yè)主大會要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金自行管理的規(guī)定。應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

6、資金余額不足首期應交存額30%的續(xù)交規(guī)定。①住宅專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構(gòu)向業(yè)主委員會或物業(yè)公司出具《住宅專項維修資金續(xù)交通知書》，并抄送街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府；業(yè)主委員會或物業(yè)公司應在物業(yè)區(qū)域顯著位置告示，并在10日內(nèi)通知需要續(xù)交的業(yè)主，業(yè)主應當在收到續(xù)交通知之日起90日內(nèi)將維修資金存入住宅專項維修資金專戶。②住宅專項維修資金實行自主管理的，業(yè)主大會應當在所屬街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的組織和指導下制定續(xù)交方案，并按照業(yè)主大會決定的續(xù)交方案，及時續(xù)交住宅專項維修資金。③未成立業(yè)主委員會的，由所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法組織和指導召開業(yè)主大會，制定續(xù)交方案。④業(yè)主拒不履行續(xù)交義務的，所屬街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府引導相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會依約申請仲裁或依法向人民法院提起民事訴訟。

（三）使用。主要明確住宅共用部位和共用設施設備的維修和更新、改造范圍，相關(guān)費用的分攤辦法，保值增值規(guī)定等。

1、費用分攤辦法。①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。②售后公有住宅之間，由相關(guān)業(yè)主和公有住宅售房單位按照所繳存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應由業(yè)主承擔的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。③售后公有住宅與商品住宅或者非住宅之間，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住宅應分攤的費用，按本條第二項規(guī)定辦理。④涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積分攤。

2、申請使用主體。市住房和城鄉(xiāng)建設部門已印發(fā)住宅專項維修資金使用工作流程，在使用時，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位提出使用方案，并組織實施。

3、資金保值增值。在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金管理機構(gòu)可以按照國家有關(guān)規(guī)定，將維修資金用于協(xié)定存款、通知存款、定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。增值收益由維修資金管理機構(gòu)進行分配并計入業(yè)主分戶賬戶。

（四）監(jiān)督管理。主要規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋滅失后的住宅專項維修資金轉(zhuǎn)移和返還，建立專戶資金對賬、查詢制度，審計監(jiān)督和財政監(jiān)管制度，申請人失信行為的處理辦法等。

1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移；未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的，應當按照規(guī)定補交。房屋滅失的，在辦理注銷登記時返還住宅專項維修資金。

2、專戶管理銀行定期向維修資金管理機構(gòu)及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單，并建立住宅專項維修資金查詢制度。住宅專項維修資金，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

3、申請人在申請使用住宅專項維修資金中提供虛假資料騙取資金的，責令改正，記入不良記錄并通過維修資金信息管理系統(tǒng)予以公布；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（五）附則。明確了住宅維修資金補建范圍，以及細則施行時間等。搬遷安置房和經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等房屋參照執(zhí)行。商品住宅（含搬遷安置房和經(jīng)濟適用住房）、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。實施細則自2021年1月5日起施行，有效期2年。

三、需說明的其他事項

《細則》出臺后，圍繞資金安全保值增值，規(guī)范交存、使用和管理，市直相關(guān)部門已啟動以下幾個方面的工作：

（一）公開招聘專戶銀行。公開招聘住宅專項維修資金專戶管理銀行，簽訂專戶管理協(xié)議，確保維修資金的安全和保值增值。

（二）建立健全管理制度。進一步規(guī)范、優(yōu)化住宅專項維修資金使用審批手續(xù)，明確突發(fā)情況的審批程序；建立住宅專項維修資金增值分配制度和公開制度，制定維修資金增值收益管理分配具體辦法，對原積累利息按照先活期分配到戶，再定期利息分配，分配完畢及時公開資金收支、增值收益、分配信息。

（三）完善信息化建設。完善住宅專項維修資金管理系統(tǒng)功能設置，全面啟用對接專戶銀行系統(tǒng)，完善存量資金分戶工作。建立微信平臺查詢與中心信息平臺的連接，實現(xiàn)信息公開，保障業(yè)主的知情權(quán)，建立網(wǎng)上全過程辦理辦結(jié)機制，加快住宅專項維修資金管理信息化建設。

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